tag:www.fudosan-kebai.com,2008-02-14://2 2008-02-16T07:22:37Z 不動産競売の全てをお伝えします！不動産営業歴30年の小出が全力投球で書いています。 この機会に不動産競売を始めませんか？皆さんが想像しているものよりもずっと簡単ですよ。 Movable Type Open Source 4.1 tag:www.fudosan-kebai.com,2008://2.48 2008-02-16T07:22:26Z 2008-02-16T07:22:37Z

入札期日を開く場所における開札期日には、入札は終わっているので、談合、強迫、そ...

小出敬一郎 入札期日を開く場所における開札期日には、入札は終わっているので、談合、強迫、その他の不正行為が行われるケースはないものとみられるが、「売却の場所の秩序維持の規定」に該当する者は、開札期日にも適用されるので、執行官は必要があると認めるときは、開札期日に開札場所に参集した者に身分に関する証明を求めたり、執行裁判所の援助を求めることができる。
②買受けの申出の保証の返還①買受けの申出の保証が方法で提供されたときは、開札期日終了後、執行裁判所が返それで決まらないときは、くじで決める。
くじで決めるときは、入札人の出頭の有無を問わないで、該当者がくじを引くこととなるが、その該当者が不在や出頭していないときは、執行官が引く場合もある。
買受けの申出をした者が二人以上あっても、次順位買受けの申出をしたのは、そのうちの一人だった場合は、当然その者が次順位買受申出人になる。
五期間入札における注意事項、買受けの申出の保証が証明文書で、提出された場合の還する。
①執行官には期間入札の売却命令を取り消す。
執行裁判所は、開札期日および売却決定期日を定めなければならない。
入札期間は、範囲内で定め、開札期日は、入札期間の満了後一週間以内の日とし、売却決定期日は、やむを得ない事由がある場合を除いて、開札期日から一週間以内としている。
期日入札の場合と同様で、開札終了後執行官は速やかに、自己宛小切手や証明文162
競り売りの手続き執行裁判所は入札と並んで競り売りを売却方法として規定している。
入札を不動産の売却方法とし、競り売りは、規定を、大半、準用することとしている。
競り売り期日に買受けの申出の額を、競り上げさせる方法で行う。
執行官は、ときは、買受申出の額を告げて、次順位買受けの申出を催告した後、競り売り期日の終了を宣言する。
その後の手続きは、入札の場合と同一であり、保証の提供、共同買受けの申出の許可、保証の返還などは、期日入札の場合と同様である（注・条解民事執行規則二一七頁）。

]]> tag:www.fudosan-kebai.com,2008://2.47 2008-02-16T07:14:58Z 2008-02-16T07:15:14Z

返還すべき保証金は、申出のあった金融機関の口座への振込み又は裁判所が支払場所と定...

小出敬一郎 振込みによる返還を希望するときは、表面の「保証金の返遮請求」柵の上段の「振込」を○で囲み、下段の「振込先金融機関名」及び「口座番号」を記入し「預貯金種別」の該当事項を○で囲んでください。
送金による返還を希望するときは、表面の「保証金の返還請求」欄の上段の「送金」を○で囲み、下段を斜線で消してください。
４執行裁判所の預金口座（入札保証金の振込先）は、次のとおりです。
①入札書を書留（簡易書留を含む）郵便以外の方法で郵送したもの、封筒に封をしていない場合入札書を封入した封筒とその外封筒には、必ず開封されないように封をすること。
⑧封筒に原則として開札期日と入札書在中の記載のないもの入札書を封入した封筒には、開札期日を記載すること。
ｅ入札期間外に到達したもの入札期日を月日によって指定して公告した場合は、その日の午後一二時までに到達したものは、資格を証する文書を執行官に提出しなければならないし、入札人の代理人は、委任状と代理権限を証する文書を執行官に提出しなければならない。
法人が入札する場合は代表者の資格を証する証明書、また代理人を立てて入札をする場合には、代③入札の方法⑦同一人が同一物件に二以上の入札をした場合この場合は、すべてが無効であるが第一の入札を有効とし、差し出された先後が不明の場合には、全部の入札が無効として取り扱う場合もある。
⑨執行官の許可を受けないで場合②入札価額を訂正し、訂正個所に押印がないもの①資格証明書、委任状、農地の場合は農地買受適格証明書などの添付のないもの④入人の、代理人に表ｅ入札価額
入札書には、つぎ表示入札方法については、期日入札における入札の方法（前述）が準用される。
記
/、○○地方裁判所平成年（）
上記代表者の代表権の制限に係る登記のないこと上記のとおり申請する手数料金３００円（但し１通300円）証明書の数｜通平成２年４月｜日
（住所）○○市乙区丙町１丁目２番３号申請人（氏名）乙二郎⑨○○法務局御中
上記のとおり証明する。
その登記を登記所で交付が受けられる。
偽名や変名、誤記は、所有権の移転登記の際にもとに結局は損に注意が肝要である。
入札は変更し、または取り消すことはできない。
許可の申出は、入札までにすればよく、入札期間の開始後でよい。
三期間入札の買受けの申出の保証の提供方法期間入札の買受けの申出の保証の提供は、期日入札や場合の保証の提供とは、その性質158
だが、振込証明書が提出されても、現実に執行裁判所の預金口座に入金がなければ、保証を提供したことにはなら注意を要する。
第二の方法は、期日入札の場合と同じく、銀行または間で支払保証委託契約を締結した上、これを証する文書（支払保証委託契約締結証明書）を執行官に提出する方法である。
前述の場合と同じく、入札書を入れて封をし、開札期日を記載した封筒とともに執行官に提れていない。
金銭、小切手によって保証が提供された入札は無効となる。
方法は、入札をしようとする者は入札に最寄りの金融機関から執行裁判所の預金口座に保証額に相当する金額を振込送金した上、その金融機関から、その旨の証明書（振込証明書）の交付を受けて、これを執行官に提供する方法である。
入札の際の入札価額に満たない価額による入札はできないこととなっているが、先の入札価額と同額の入札はよい。
執行官は、執行裁判所の定めた開札期日に入札書の開札をする。
次順位買受け申出の適格入札人が、開札期日に出頭しない場合は、次順位買受申出をすることはできない。
開札期日の終了以後は次順位買受けの申出はできない。次順位買受けの申出をした入札人が二人以上ときは、再度、期日入札の方法で追加入札を行う。
この場合の買受けの申出の保証は既に提供しているので、改めて提出する方法でよい。
郵送入札の場合は、入札書を封入した封筒と一緒に外封筒のなかに支払保証委託契約証明書を同封して郵送する。
方法による場合の、その保証の返還は、執行官が開札期日終了直後に文書を返還する四開札から決定までの手続きことで終わる。 ]]> tag:www.fudosan-kebai.com,2008://2.46 2008-02-16T07:13:00Z 2008-02-16T07:13:14Z

期間入札は、買受希望者がその期日に売却場に参集しないで、入札期間内に執行裁判所...

小出敬一郎 期間入札は、買受希望者がその期日に売却場に参集しないで、入札期間内に執行裁判所の執行官に、、、入札書を封筒に入れて封をして、その封筒上に開札期日と「入札書在中」の文字を記載した入札書を封入した封筒を差し出す方法と、同じようにして、その封筒を書留郵便で執行官宛に郵送する方法との二つの方法がある。
入札書を封入した封筒には、その開札期日と「入札書在中」の文字を記載することを忘れないことが肝要である。
入札できる、、ほか、郵便で入札書を執行官宛に郵送することができるのが、特色である。
郵送入札の場合の外封筒は、適当なものでよいが、実務上は執行官が定型の封筒を交付して使用させている（入札書および入札書を封入する内封筒、その他の外封筒の定型のものが執行官室に準備されているので、これを利用用すするるとと便便利利ででああるる１１１１書書式式例例はは一一四四九九頁頁参照）
証明文書の同封のない入札書は無効となる。
入札書を差し出す場合は、執行官の執行する場所（執行官室）で差し出し、執行官が場合には、執行官の補助者（執行官の使用する事務員）に対して提供する。
期間入札書式例（入札書、定型の封筒Ⅱ入札書在
147第４章期間入札に参加するときの手続き
④⑪ ⑤
⑤ ①
代金納付期限の通知
引渡し命令の申立て
所有権移転登記
物件の引渡し
代金の納付
（所有権の取得）
４．氣牌弓権Ｈ弓渥警世仲
の申型旨祠ミ条条7８
１，条
法５８法１
８２ 条規項
条則、
￣
巫莉
（法朋条）
１月以内
①入札書の訂正と入札
期間入札の場合、入札書の金額の記載に書き誤り
があって、それを訂正した場合には、入札人の氏名
の下の印と同一印での訂正印が押印してあれば、有
効な入札書として取り扱われる。その訂正印がない
ときは、入札は無効となる。期間入札をした場合は、
入札書の提出に期日の余裕があるので、同一物件の
入札について同一人から後日入札書が再提出され、
または郵送された場合は、そのすべての入札が無効
となる（注・条解民事執行規則一七一頁、民事執行
の実務（上）不動産執行三○一頁）。
②不適法な入札
中封筒、外封筒、入札保証金振込証明書の書式）は次頁以下のとおりである。

]]> tag:www.fudosan-kebai.com,2008://2.45 2008-02-16T07:11:50Z 2008-02-16T07:12:19Z

書式は、期間入札の場合の支払保証委託契約書ならびに支払保証委託契約締結証明書に...

小出敬一郎 書式は、期間入札の場合の支払保証委託契約書ならびに支払保証委託契約締結証明書にも共用されるので書き分けることがこれは入札人と銀行または間で、執行裁判所から催告があった場合には、定めのない支払保証契約が締結されたことを文書を提出する方法である。
者が、最高価または次順位買受申出人になったときは、その証明文書は執行官から執行裁判所に提出されて保管される。
最高価または前述の他の場合と同様に、売却場で執行官から証明文書は返還される。
入札をした者が立ち会わないときは、適当と認められる者を執行官は立ち会わせることとなる。
決定執行官は、開札が終わったときは、最高価買受申出人を定めて、その者の氏名、または入札価額を告げる。
価額の者が二人以上あった場合や追加入札人全員が入札しないときは、「くじ」で最高価買受申出人を定める。
ｃ者が不適格者であったりしたことが判明したときには、価額を申し出た者が最高価買受申出また、追加入札の場合、入札人は、先にした入札価額に満たない価額で入札をすることはできないなっている。
結果、価額で入札した者が一名であったときは、その者が最高価買受申出人に定最高価買受申出人がないときには、その旨を告げる。
価額で買受けの申出をした入札人が二人以上あるときは、執行官はこれらの者に追加入札を最高価買受申出人を定めることとなる。
手続き次順位買受けの申出をすると、その申出人の提供した保証は、買受けの申出をしている間は返還を請求することはできない。
保証の返還を請求することがで次順位買受けの申出をした者は、その買受けの申出の額が、最低売却価額を超え、さらに申出額から、買受けの申出の保証の額を控除した額を超える場合に限って、売却の実施の終了までに、執行官に買受けの申出をしたときは、その者に売却許可手続きを行うことができることとなっている。
最低売却価額五○○万円、保証金一○○万円で、最高価買受申出人の申出額が六五○万円の場合の次順位買受申出人の買受申出額はいというこ定める。
執行官は、次順位買受けの申出の資格のある買受申出人がいる場合には、その者の氏名または名称と入札価額を告げて、次順位買受けの申出について催告をするようになっている。
執行官は、次順位買受けの申出がされた場合、次順位買受けの申出のできる者が、その申出をしなきる。
次順位買受けの申出をした入札人が二人以上あるときには、「くじ」によって次順位買受申出人を厄
い旨を表明したとき、または入札期日の終了を宣言する。
次順位買受けの申出をすることはできないので注意しなければならない。

]]> tag:www.fudosan-kebai.com,2008://2.44 2008-02-16T07:11:01Z 2008-02-16T07:11:18Z

買受けの申出の保証の額の公告買受けの申出の保証の額は既述のとおり、期日入札の公告...

小出敬一郎 売買では、買主はその物件を実際に買うという手段として、契約を結ぶ際に手付金を支払う。
入札の場合にも、これに参加しようとする人は、保証として、公示される最低売却価額の二○パーセントを、入札に真面目に参加するあかしとして、保証金として裁判所に提出するようになっている。
①期日入札における買受けの申出の保証の額買受けの申出の保証の額は、最低売却価額の一○分の二と定めている。
ときは、最低売却価額の一○分の二を超える保証の額を認めることができる。
二買受けの申出の保証の提供入札書は、買受申出の保証を提出させてから、所定の入札箱に投かんさせることとなる。
入札の締切りは、入札の催告が終わった時から二○分以上経過した後ということとなっている。
134
③買受けの申出の保証の提供方法買受けの申出をしようとする者は、執行裁判所が定める額と定めた方法によって保証を提供しなけない。
買受けの申出の保証は、入札書を差し出す際に執行官に提出する。
保証の種類期日入札の場合の買受けの申出の保証の提供の種類は、競り売りにも準用される。
提出による場合は、執行官は保証金を、入札書を差し出す際に封筒に入れて封をして提出さ中の金額を確認しないまま、封筒の表示番号を記載し、入札人にその番号を記入した番号札を執行官はそれを預かり、最高価の買受申出をした者の封筒のみを開封して金額を確認し、他は封筒のまま返還する取扱いである。
売却期日の公告に明記することと留意すること。
金融機関が振り出した自己宛小切手は、振出人の加盟する手形交換所で交換決済ができるので、交換手数料は不要であるが、それ以外の金融機関が振り出した自己宛小切手は、振出人の加盟する手形交換所で交換決済するために、所定の手数料が必要となっている。
執行官は、そのような手数料の要否を各小切手について判別しなければならないとなれば、極めて煩雑となるので、このような場合は、手数料の要否にわりなく、自己宛小切手による保証提供をされる。
・支払人が振出人である金融機関が振り出したものであること。
銀行を通じて交換決済に出￣
136
しかし、最高価または次順位買受申出人になったときは、その全部を返還せず、買受申出の保証の額を上回る額も併せて、提供された全額が代金に充てられることとなる。
⑧送金小切手
を支払えばよい。
小切手を提出した買受申出人が、最高価または次順位買受申出人にならなかった場合は、その認め、交換に要する手数料は支払金から控除して支払われるものとし、保証を返還するような場合に手数料の控除された残額のみを返還することとなる。
この保証の提供方法は、送金小切手を提出する方法である。
送金小切手は、その条件は自己宛小切手と同じである。
送金小切手とは明記していないが、振出人たる金融機関が小切手に表示された額の金銭を、支払人たる金融機関に送金するとともに小切手を振り出すものなので送金が確実にされるかぎ支払いは確実である。 ]]> tag:www.fudosan-kebai.com,2008://2.43 2008-02-16T07:09:40Z 2008-02-16T07:10:08Z

第１条（証明書の発行）賀行は、この保証委託について、私（保証委託者）に裁判所また...

小出敬一郎 第２条（通知義務）①私は、証明書を裁判所または執行官に提出したとき（ただし買付けの申出の保証については、股高価買受申出人列順位買受申出人となったとき）は、遅滞なく貸行にその旨通知します。
②私は、前項の通知の後に、執行停止その他執行手続を進行することができない事由が生じたとき、およびこれらの事由が消滅したときは、遅滞なく賞行にその旨通知します。
③私は、裁判所または執行官より証明書の返還を受けたときは、貴行に届出、これを返還します。
１t行は裁判所から催告書によって保証債務1111行の請求を受けたときは、裁判所に保証金額を限度としてＩｌｉ告誹に記戦された額の金額を納付します。
第４条（事前求償）私は、支払承諾約定書第８条（事前求償）第１項、第２項各号の事由の－にでも該当した場合には、裁判所から禰求が支払定書第８条各項の規定により、求償俄務を負い、済します。
証明書の発行を受けた日から賞行へ証明書を返還する日まで前払いとします。
発行要領支払保証委託契約書に記名・押印後、そのコピーを作成し、支払保証委託契約締結証明欄に記入・押印等を行ったうえ、裁判所または執行官へ提出する証明書として保証委託者に発行する。
入札書を書き損じたのに、書替えをしなかった場合は、執行官は、入札者にその氏名に押印したと印を訂正個所に押印させて受理すべきであるとしている。
場合は、｜括した不動産を表示するべきであるが、普通、一括した全不動産に符号をつけるようにしているので、入札人は、その一括した番号や符号を記載する。
ｅ入札価額
入札価額は入札の最重要事項である。
そのためにも、明瞭にわかりやすく記入し、ないよう記入することが大切けて、峠減する。
事項は、入札書の必要記載事項であるから、そのいずれの記載を欠いても入札の申出は無効となる（注・民事執行の実務（上）不動産執行二六七頁参照）。
・入札価額の決定ところで、どの程度に入札価額を設定すれば落札できるのかは気になるところである。
不動産取引より高額で取得するようでは話にならない。
入札価額は、これらを考慮したうえで決定することになるのである。
買受申出の保証は、最高価買受申出人と次順位買受申出人以外の入札人には、入札期日の終了後直ちに申出があったときは、執行官は、速やかになければならない。
受取書は、入札書の書式の末尾に、保証の額の返還を受けた買受申出人に署名押印させて提出させる。
だが、入札書に条件を付けた入札の申出は無効と注意が必要である。
・入札書に添付する書類①入札人が法人の場合は、代表者の資格証明書を執行官に提出しなければならない。
入札書を変更したり、または取り消すことはできないと規定している。
差出しと締切り期日入札における入札は、入札書を執行官に差し出す方法によって行う。
期日入札の場合は、入札期日に出頭して入札書を差し出さなければならないので、入札書の郵送や、事前の届出は許代理人が、任意代理人の場合は委任状、法定代理人の場合は戸籍勝（抄）本を執行官に提出しなければならない。
⑧法規則三一一一条によって、買受けの申出をすることができる者が制限されたときは、所定の資格を有することを証明する文書を提出しなければならない。
入札しようとする場合は、あらかじめ、これらの者の関係や持分を明らかにして執行官の許可を受けて、入札の際には、入札書にその許可書を添付しなけない。
その許可は執行官の裁量によるもので、ような親族関係に者、その売却物件が共同使用の私道のような場合の各利用者、一筆の土地上の複数の建物の各借地人や一棟建の数戸接続の各戸の賃借人などの場合には、許可が必要になります。 ]]> tag:www.fudosan-kebai.com,2008://2.42 2008-02-16T07:08:40Z 2008-02-16T07:08:51Z

買受けの申出を妨げた者、不当に価額を引き下げるような目的をもって者⑧暴言、暴行そ...

小出敬一郎 入札についての注意事項は、売却場に掲示し、また入札書用紙にも印刷してあるが、入札者へ注意事項としてはつぎのとおりである。
入札書の撤回や変更、引換え123第３章期日入札に参加するときの手続き１月以内はできないこと。
場合は、文書（たとえば委任状）を提出すること。
入札しようとする者は、執行官の許可が必要であること。
⑦入札は催告後○○分を経過すると締切り、締切後直ちに開札する。
124
執行官は、入札のために参集した者に前記の注意事項を告げた後、その日に売却に付される物件を呼び上げ（物件の呼上げは、事件番号、当事者、最低売却価額、保証の額、｜括売却の定め）、買受申出人の制限がある物件はその旨を告げて、入札の催告をする。
執行裁判所では、同一時刻に期日を指定して、入札の催告は、まとめて行っているので、慎重に対処することが必要である。
・入札害と入札書の記入の仕方期日入札参加者は、入札期日に、本人または代理人が入札場所に出頭して、入札書を執行官に差し出すという方法で行われている。
期日入札では、入札書を郵送したり、事前に執行官室に届けるというような方法は・入札の催告①開札終了後、最高価の買受申出人を定める。
次順位買受けの申出をすることができるものがいるときは、氏名を告げるので、直ちに申出をするか、否かを決め、期日終了の宣言がされるまでに申し出ること。
②最高価の買受申出人および次順位買受申出人は、期日入札調書に署名押印すること。
投入は、執行官立会いの上、入札人が投入する方法と、執行官が受け取って投入する方法があるが、後者では、投入の前に執行官が、入札書の必要事項が記載されているかを確認して、不備であれば補足を促す場合もある。
期日入札書書式例ならびに支払保証委託契約書ならびに支払保証委託契約締結証明書の書式例は、次頁以下のとおりである。
入札書の記載事項は、執行官が交付する定型の用紙に従って、記載事項のとおりの事項を記入すればよい（法規則三八条二項）。
入札書を差し出す際に、買受申出の保証を執行官に提出するという方法で、保証金などを提供しなければならない。
ときは、轡而により執行官に許可を求めた上、許可書をこの入札書に添付してください。
②５１事件に数個の物件があり、入札に付きれているときは、物件稀号棚に入札する物件の番号を記入してください。
７入札するときは、この入札罫を保iiEと共に執行官に差し出してください。
入札書の変更又は取消しはできません。 ]]> tag:www.fudosan-kebai.com,2008://2.41 2008-02-16T07:07:20Z 2008-02-16T07:07:50Z

賃借権欄に「不明」の記載があれば、賃借権の存在が不明、対抗できるかどうか不明の...

小出敬一郎 賃借権欄に「不明」の記載があれば、賃借権の存在が不明、対抗できるかどうか不明の場合もあり、慎重な処理が必要である（注・民事執行の実務（上）不動産執行一一一七～一一二○頁参照）。
主なものとして事項が記載されている。
買受人が所有権を取得すると同時に借地人となり、土地所有者に対し地代を支払うことになる。
当然に賃借権を承継するのではないので、土地所有者から土地賃借権譲渡の承諾を得る必要がある。
マンションの管理費・修繕積立金等は、マンションの特定承継人に承継される。
手続きと物件の調査一般の不動産取引では、現地における物件調査や登記所における調査が重要とされている。
不動産競売においても、現地に行って自分の目で物件を確認し、さらに法務局でその物件の権利関係を確認することの重要性に変わりはない。
競売による売却手続きがとられている段階では占有者がいる場合が中に入って管理状態を確認するのは困難である。
外観や、眺望、環境等を確認したり、土地で境界標の有無、どこまでが敷地かを確認することは可能であろう。
管理人や人に話を聞くなどしてある程度の情報を得ることもできる。
占有の有無やどのような人が占有しているかも知ることができよう。
競売物件に関する物件の明細書、現況調査報告書、評価書等を閲覧することがで登記事項証明書で権利関係を確認することができる。
権利関係を管轄法務局で調査する必要がある。地形や位置をも確認することができる。
境界の不明確な物件には融資を公図・地積測量図・建物図面を利用して現地で実際にいるかを確認することが望まれる。
競売で落札されたからといって、その家屋に住む人達がおとなしく出て行くとは限らない。
占有者が債務者たる所有者から正当に賃借したが、その債務者が行方不明になっていることもある。
そのために落札者が明渡しを求めるに際し、予定外の立退料を支払わなければならない場合もある。
入札に参加するに際しては、そのような事情まで出費を迫られることものである。
公布後一年以内に施行されるが、競売不動産の内覧の制度を創設している。
第３章期Ｈ入札に参加するときの手続き「
■入札期日の手順は。買受けの申出の保証の提供・開札と開札後の手続き・など
■
一二
国入札期日の手順は。買受け申出保証提供・開と後続きなど
120
前述したように裁判所の競売の中心となる競売入札には、期日入札、期間入札と特別売却が、現在、
主に行われている方法である。ここでは、期日入札の手続きの要領を説明して、その後で期間入札や
特別売却を解説する。実務上は、期日入札と特別売却が主流となっている。
そこで、競売参加のための手続きの流れを、てっとり早く理解してもらうために、一二一一頁・'一一
三頁に一覧表にした。
解説は「競売参加者のための手続きの流れ一覧表」に添って進めていく。
期日入札は、入札期日に入札をした後、引き続いて開札を行い、その場で最高価買受申出人と次順
位買受申出人を決める方法である。だから、入札参加者は、その期日に出頭して入札をしなくてはな
らない。しかし、その場で入札の結果が決まるなどのため、執行手続きの簡易性と迅速な処理の立場
からは、一般的な方法である。民事執行法が施行される以前の不動産競売には、期日入札の方法が主
述べる。
これまで述べてきたことは、現実に競売に参加する前の心得である。買いたいと思う物件を選び、
これを調査し、買おうと決意した人は、いよいよ実際に競売の場に出向いて、競売で落札しなければ、物件の入手はできない。

]]> tag:www.fudosan-kebai.com,2008://2.40 2008-02-16T07:06:24Z 2008-02-16T07:06:45Z

第２章競売入札の手続きと調査・使用収益権を伴う不動産質権設定登記（仮登記を含む...

小出敬一郎 第２章競売入札の手続きと調査・使用収益権を伴う不動産質権設定登記（仮登記を含む）・所有権移転仮登記（担保仮登記でないもの）・地上権設定登記（仮登記を含む、ただし担保権と併用しないもので、残存期間のあるもの）・地役権設定登記（仮登記を含む）・賃借権設定登記（仮登記を含む、ただし担保権と併用しないもの）・買戻登記（ただし貢戻期間のあるもの）・仮処分の登記（仮処分の登記が物件明細書に記載されることは少など登記による仮処分の執行は登記簿で、執行官保管の仮処分は現況調査報告書によって判明する。売
却によって効力を失わない仮処分の執行は、その主文、内容の要旨、執行年月日を記載する。
売却によって消滅する権利関係は、前述に記載のとおりであるが、物件明細書ではこれらは記載し
ない。物件明細書には、売却によっても効力を失わないで、買受人が引き受けなければならない権利
や仮処分の執行関係を記載することとなっている。
買受人の引き受けるべきこれらの権利は、つぎのとおりである。
、最先順位の担保権（抵当権、先取特権、担保仮登記）や最先順位仮差押登記前に登記されたつ
⑥抵当権
ざの登記
114
ここに賃借権等が記載されている場合は、権限のある賃借権等であるので、落札後の立ち退きに困
難が予想される。しかし、何も記載がなく、「備考」欄に「本件所有者は引渡命令の対象となる」と
書かれている場合は、実際に占有者がいても、無権限であることから、記載がある場合に比べ法律
上立ち退きは楽になるといえよう。しかし、立退料目的で法を無視して居座る者に対しては、よほ
ど腹を据えてかからなければ、明渡しは困難といえよう。ただし、これらの判断は、当事者間の法律
関係を最終的に確定するものではなく、その時点における執行裁判所の見通しといった程度のものに
すぎない。
．「賃借権」
その物件につき、所有者と第三者との間で、担保権設定などの前にすでに賃貸借契約が締結されて
いたもの。買受人は貸主の賃貸義務、敷金等の返還義務を承継する。
。「賃貸借（短期と
担保権設定後の短期賃貸借。買受人は所有権取得の後も、賃貸義務を承断するが、期限柵の期間が
満了した後は、賃借人は更新を買受人に主張できない。
期間の定めのない建物の賃借権は、短期賃借権となる。
土地の賃借権は、建物の所有を目的としないもののみが記載される。
担保権を実行する場合の競売事件で、その物件を物件所有者でない債務者が占有しており、債務者
115 第２章競売入札の手続きと物件の調査
と所有者との関係が、親族、あるいは夫婦関係や会社とその代表者であるなどの場合には、賃借権や
使用賃借権が主張されても、その賃借権は認めない場合が多いので、「占有者（債務者）は賃借権を主
張している」というように記載される。
ｏ設定行為によらないで生ずる留置権
競売不動産の上に留置権が存在すれば、買受人はその債権を弁済しなければ留置権が解除されない
ので、留置権者の氏名、原因、被担保債権が記載される。
⑥売却によって設定されたものとみなされる地上権の概要
建物のみが競売の目的となっていて、その敷地上に法定地上権が成立する場合は、その概要が物件
明細書に記載される。
法定地上権の概要については、第七章一九七頁以降で詳述しているので参照してほしい。
以上のように物件明細書に記載された権利関係や仮処分の執行関係などは売却によっても、その効
力を失わない。また、留置権は差押え後のものでも、買受人が引き継ぐこととなる。その他の権利関
係や執行関係は原則として消滅する。
しかし、もし買受人が引き継がなければならないような権利の記載が洩れていても、その権利その
ものが消滅するものではなく、買受人がそれによって不利益を被ったときは、民法による暇疵（キズ）
担保責任を追及することができる。

]]> tag:www.fudosan-kebai.com,2008://2.39 2008-02-16T07:05:11Z 2008-02-16T07:05:42Z

・不動産の表示競売の目的不動産を記載する。表示と符号を、当該不動産を特定する程度...

小出敬一郎 表示と符号を、当該不動産を特定する程度に記載する。
評価書を作成した日、または日とは異なる。
評価書の書式を前掲（八三頁）しているので、お急ぎの方は、安直にその書式を熟読して理解してほしい。
解説と読了すれば納得が早いと思われる。
記述は平易に簡単明瞭、客観的記述が必要である。
一般的には「減価償却資産の耐用年数等に関する省令（昭和四○年大蔵省令一五号）」を基準として、建物の残された耐用年数を算定し、建物の再建築価格（再調達原価ともいう）から減価して（減価修正という）、現在の建物価額を評価する方法であるが、実務上には、この残存耐用年数に基づいて減価修正する方法は、物理上、画一的、機械的な減価修正には適しているが、総合した建物の物理的、機する。
公示価格その他の評価の参考とした事項前述の公示価格と都道府県の基準地価格を参考とし、なお、その他の評価を参考とした場合には、そのことを記載しなければならない。
このように両方法を併用する場合にあげられる顕著な例として、建物が固定資産税評価額では、建物の再調達価格をほとんど再評価しないで、建築当初の建物価額から耐用年数による方法で減価していくため、建物の残材価格にも満たない非現実的な建物価額となっている。
このような場合、個別的観察減価法によって、残材価格としてでは建物価額が評価できる。
算出の過程評価額の算出の過程として、一般に規範とされる最高裁民事執行モデル記録（上）による評価書の107第２章競売入札の手続きと物件の調査書式は、宅地とその建物の場合の書式である。
諸物件は社会経済的な価値を有している関係上、千差万別であり、複雑な様相を秘めているといっても過言ではないので、その物件ごとにそれを解きほぐして、その評価に適した方法で評価することとなる。
不動産の従物、定着物などの場合は、競売物件自体と独立して評価した際には、その個別に応じた評価額を記載し、土地上に登記されないような動産や工作物の場合は、それにその価格を含めて評価する。
庭木や庭石などは、評価することとなるが、競売物件ではな別個建ての物置き、屋外便所などは、件外物件として別途に評価する。
質権や留置権などがある場合には、その算出過程とその価額を記載する。
不動産の評価の場合は、物件の価額を一括して、売却することが可能な場合の物件の価額として算出する。
事項以上の一号から事項は、評価書の必要記載事項であるが、このほかに執行裁判所がとくに定めた事項があれば、これを記載することとなっている。
不動産の形状を示す図面と不動産の所在する場所の周辺の概況を示す図面がある。
形状を示す図面としては、形状、範囲、隣接地の所在、道路関係が図示された平面図である。
写しを添付する。建物の場合は、建物の各階の建物間取見取図、法務局備付けの建物図面、建物平面図の写しの添付が要求されている。
所在する場所の周辺の概況を示す図面は、この図面で、競売物件の位置やその周辺地区の環境や現地への案内図、状況が判断される資料となるもので、その地域の実情に応じた図面を選定すべきものとしている。
以上を熟読して、実際の評価書を見るときの参考として、記憶し、裁判所の閲覧室での閲覧の場合、一見して理解し、読了できるように慣れてほしい。
閲覧室で、現況調査報告書や評価書、物件明細書などの写しの重要な前がポーッとなるようでは、せっかく宝の山に徒労に終わって、一歩半歩の向上も望めないこととなるであろう。
油断で失敗に終わることのないように、事前から、周到な注意で、その手順とその要領を熟読してマスターしてほしい。
手続きと物件の調査前述の執行官作成の現況調査報告書の写しや評価人作成の評価書の写しによって、買受希望者は、競売不動産の価額やその現況を閲覧して、物件の実体を知ることになる。
写しの備付けによって、その競売不動産の現況とその権利関係が明確になり、それらを閲覧、かつ熟知することで、買受けの希望者は、競売市場に参加ができ、もとに価額が決定され、買受人に損害を与えないことが保障される。
物件明細書は、執行官の現況調査や、裁判所による審尋で明らかになったその不動産の現況や、買受人が引き受けるべき権利（質権、賃借権、地上権などの用益権、留置権など）がある場合を明確にして、その不動産について精通できるための資料として、その不動産の現況や権利関係が一覧できるように、裁判所が職権で作成した明細書である。
裁判所は、その写しを一般に供するために、執行裁判所に備え置かなければならないものとされている。
]]> tag:www.fudosan-kebai.com,2008://2.38 2008-02-16T07:03:59Z 2008-02-16T07:04:17Z

この単価の評定は既述の評価の項を再度読み返してほしい。この単価の評定を検証する方...

小出敬一郎 この単価の評定を検証する方法は、とおりである。
換言すれば、固定資産税の評価額は、最低価格を検証する場合の最低ラインとなるからである。
項で地価公示価格や都道府県の基準地価格の記載があるが、この項でも、単にその所在とぶっきら棒のお役所的記入ではその概要や位置も記載したい。
その概要と図面にその個所を記入することで、既述のような公示価格や基準地価格よりの比準が可能とその評価額の検証のためにガラス張りの情報の公開ができるものと恩われわずかな手間で、そのような検証資料が、身近になるとすれば、競売物件の売却促進のための一方法として積極的に採用すべきかと思われる。
細心の注意をもって指摘している。
彼らには買物であるからである。不動産の形状を示す図面がある。
現況調査報告書に添付する記載に照応するものであり、現況調査報告書には、建物の見取図として明確に表示してあるが、評価書の項では不動産の形状を示す図面として規定している。
建物の間取図のみではなく、その形状やその所在する建物の配置の状況をも踏まえた、範囲の広い形状を示す図面を要求しているものと認められている。
添付建物図面には建物間取図と建物配置図、さらに建物の階別、地下の車庫の所在の図面の添付が図示されている。
このような建物間取図、建物図面、建物配置図などを比較閲覧することで、建物の概要が明確に映し出される。
建物図面や建物平面図は、法務局備付けの建物図面や建物平面図の写しであって、登記した面積に対する建物図面や平面図ではあるが、現況の建物図面や平面図ではないので現況と符合しないもの
]]> tag:www.fudosan-kebai.com,2008://2.37 2008-02-16T07:02:57Z 2008-02-16T07:03:09Z

構造は、軽量鉄骨造スレート葺二階建か、木造セメント瓦葺平家建か、居宅か、事務所兼...

小出敬一郎 材質であり、なかでも柱材の質はその建物の耐久性や品等を左右する重大な見所なので、必ずチェックポイントとすることである。
る憾怠や手抜きで済むことではなく、人道的にも法律的にも許されるべきではない。
所有者より、精細な提出と手続きと物件の調査ともに再評価の上申があったので、競売公告以前に再評価をしたところ、内部の調査をしていないことが判明し、所有者は手抜き、不当評価であると激昂していた。
価額が覆された場合は、当然に賠償問題が派生するのではないかと考えると寒気がする。
判例としては、内部調査の手抜きに対する憾怠と内部調査についての見誤りなどについて、判例としてつぎの二例があげられる。
抜粋では、調査に見誤りがあったとした判例で、建物の利用に重大な経済的効用上の見誤りがあったとして、これに基づいて決定されたその最低売却価額に関して重大な誤りがあるということで売却不許可を決定している。
判断ができて、競売物件は時価より買いやすい価格となっているので、いられるが、判断の良否で相異が生じる。
その概算価額を算出して、買受後の出費を、考量する必要が場合も生ずるであろう。
雨漏り個所や屋根の補修、改修、外壁の破損、亀裂による雨の侵入、残存耐用年数の少ない老朽建物の場合は、床束、土台の損耗、腐蝕などに対する修理、改修費などを十分に算出して、総合的に総費用を計算して、計画しないと、思わぬ改修費用の出費のために買い受けた競売物件への出費が嵩んで、あえなく手放さなくてはならない羽目となり、「安物買いの銭失い」の諺を地で行くこととなる場合さえみられる。
このために競売物件であっても、強引に内部に立ち入って調査するわけにはいかないので、内部調査は、もっぱら評価書、現況調査報告書の各写しで確認できる場合は、それらによ知見以外に方法はない。
競売不動産の売却物件への信頼性は、乏しいではないかという向きもあろうかと思われるが、これは、債権者側の情け容赦もない取立てと凄みに、進退きわまり、辛酸をなめ尽くして、身も心も疲労困懲した債務者（所有者）へのせめてもの法の涙であると考えれば、現在の状態で納得する外はないのではなかろうか。
場合には、測量図、所在する場所の環境の概要、土地上に存する法令に基づく制限の有無およびその内容を記載するようになっている。
場合は、物件は山林、農地、原野などになれば、図面上の表示のみでは境界は判断できないばかりでなく、所有者が長期不在や不明の場合、または所有者が立会いに積極的に応じない場合は、場合が出てくる。
この位置図が縮尺で一万分の一の場合には、普通に使っているメートル尺で図面上を測れば、メートル尺の一センチ目盛りが一○○メートルに相当する。 ]]> tag:www.fudosan-kebai.com,2008://2.36 2008-02-16T07:01:32Z 2008-02-16T07:01:46Z

写しで、その物件の表示とその所在を確認することから始まる。その物件を添付の図面上...

小出敬一郎 その物件を添付の図面上で照合し、確認することが肝要である。
図面は所在図と配置が記載されている二○○○分の一の程度の住宅地図、登記所備付けの公図が添付されているので、その表示で所在と位置を確認し、その地上に建物が所在する場合は、その建物の位置図、建物平面図その建物の間取図を参照して、その建物の使い易さを判断し、その利用性、計画性を勘案して、およその見当をつけることができる。
添付の写真を参照し、進んで、意思が定まれば、土地の面積と建物の床面積の項を調査する。
面積でも建物の床面積でも、これが物件の基本的な数値となるからである。
ここらに、競売物件の調査についての限界がように思われる。
かぎり自分で走り回って調査することとなるが、最少限度この三点セットを十二分に読了した程度で理解しなければならない。
面積によって、その地上に法令上どのくらいの建物が建てられるかが決まる。
更地があれば、住居地域では建ぺい率が普通六○パーセントであるから、平屋の場合は床面積で九九平方メートル（約三○坪）の家が建てられる。
面積は正確でなければ、あとあと差しさわりが出ることとなる。
競売物件にては登記簿上の面積と大差がないときは、登記簿上の面積をそのまま採用して足りる。
登記上の面積と実際の面積との間に相当の差異があるような場合は、測量士などに依頼して測量を行うことになるが、その限度や必要かどうかは、その物件ごとに執行裁判所が指示することとなっている。
その限度はむずかしいが、一○パーセント程度は許容されているものとみられている。
登記上の測量の許容誤差二パーセント以内でも、場合によっては信用上、補償の対象となることがある。
このような場合は、登記簿上の床面積や建物の図面では間に合わないことになる。
一間ずつ逐次間取図を作成して、その全体の床面積を測定しなくてはならない。
評価人にも伝播して、手抜きの要因ともなりかねないからである。
建物の床面積にも土地の場合と同様なことがいえるが、建物の床面積では、建築年数の古い建物には必ずといってよいほど、増改築があり、なかには新築と同時に建物の増改築があって床面積に差が出ているものさえある。
古した建物にはその住人の使い易さによる八八つつ頭頭〈のように増築部分が張り出している場合があるが、必ずしも有効な利用が図られているとは限らない。 ]]> tag:www.fudosan-kebai.com,2008://2.35 2008-02-16T07:00:29Z 2008-02-16T07:00:49Z

家屋番号141番５床面積１階81.53㎡2階74.34㎡地下１階16.50㎡現状...

小出敬一郎 2階74.34㎡
地下１階16.50㎡
現状
同上評価額金40,440,000円
日8６
評価額決定の理由１位置および付近の状況
受命物件は、ＪＲ○○線○○駅の北西１．
便としては、○○駅西口発「○○経由○○行」（１５系統）に乗り、バス停「○○○前」にて下車すれば、北方へ至近である。
建ぺい率５０％
容積率１００％
３土地の概況物件の土地は、ミニ開発による画地の一つで、北西角地である。
北側および西側が幅員４ｍの公道に接面し、北西部分に隅切りがある。
北側は公道に13ｍ接面し、西側は12ｍ接面し、正方形の土地である。
画地の西側においては、道路面より高く、北側部分においては、道路が西から東へやや下り傾斜をなしているので、西端において東端において約１．
機造概況はとおりである。屋根亜鉛メッキ鉄板葺
基礎布コンクリート
内壁プリントポード貼
天井プラスタポード貼
外壁モルタル塗
設備電気、給水、排水（地下公共水）、都市ガス使用資材および施工の程度は普通である。
過程物件の土地は、近隣地域の地価水準、公示価格等と比較し、本件の土地が角地で、土盛りがなされている点をも参酌して、１㎡当たり238,000円と査定し、これに有する法定地上権の制約を考慮した底地割合(査定25％
０５＝9,340,00円物件の建物は、考慮の中に入れた全体の再調達原価を１㎡当たり90,000円と査定し、建物の経済的残存耐用年数を20年と判定し、次のとおり定額法による減価修正を行って、建物だけの価格を求めた。
建物の有する法定地上権は、法定地上権の価格を土地価格の75％と査定し、物件において査定した土地をそのまま採用し、とおり評定した。
所在○○○２－９－１３
価格159,000円
以上のとおり評価した。
評価人何某、○○地方裁判所 ]]> tag:www.fudosan-kebai.com,2008://2.34 2008-02-16T06:57:20Z 2008-02-16T06:59:11Z

その占有権原が取得する権原となるからで記載を確認することが必要。占有の状況現実に...

小出敬一郎 占有の状況現実に建物を占有している者を記載している。
その建物を第三者が賃借し占有している場合は、占有関係として別紙で説明がされているはずなので、熟読して、短期賃貸借か、使用貸借か、単なる占有阻害かなどを判断して、建物の引渡しの際にトラブルが起こらないように念頭において処理すべき・執行裁判所が定めた事項以上のほかに、執行裁判所が定めた事項について調査、報告すべきこととしている。
場合には、執行裁判所が具体的に調査事項を定めるので、それらが記載される。
添付書類見取図は、正確な測量に基づく正確な縮尺による図面ではなく、図面中に方位などが記入されていなくてもよいとされている。
見取図には、間取りが図示されることが望まれている。
写真は、時点における現況がわかるように撮影されていればよいので、全景、内部、表札などにわたって占有状況を映し出したものである。
現況調査とは執行官の調査時期と、閲覧時とは時間的ずれがあるので、そのまま鵜呑みにすることは危険である。
占有者が現在占有中ということも少なくない。占有者がいる場合（従来の所有者など競売後は当然立ち退くこととなる者と、賃借人のように競売後も引き続きその地位が保障されて住み続ける権利がある者とがある）については、その氏名や状況について（他に訴訟が起こされている等も含めて）詳しく記載されるので、取得後の明け渡し請求の難易度に影響することから、注意しておく必要がある。
図面も添付されている。
記載内容は後述のとおりであるが、評価額だけでなく、競売不動産の環境等が記載され、最低競売価格決定の根拠が示されている。
図面等が添付されており、不動産の概況と、それをめぐるあらましが分かるようになっている。
よう心がける必要があろう。
引渡しについても、それを手に収めるまでついて回る。
]]>