競売不動産には、主に土地と建物がある
不動産競売の対象となるのは、まず土地と建物である。その他、競売不動産として競売の対象にな
るものに土地の上に定着して立木の登記をしている立木、工場抵当法によって登記されている物件、
登記した地上権、永小作権などがある。本書では、土地と建物を主とし、その他のものは、必要があ
れば解説する。
競売不動産はつぎのような原因によって発生している。
住宅ローンを公庫や金融機関で組み、頭金を支払って、やっとの思いで自分の土地や建物を所有し
登記にまでこぎつけたが、バブル経済の崩壊や景気後退、経済構造による不況などによる倒産、支払不能、債務保証の焦げ付き、関連会社の倒産による連鎖倒産、大黒柱たる所有者の病気、失業などによって毎月のローン支払いが停滞し、再三の納入催促にも応じられなくなった債務者所有の不動産が差し押さえられて競売にかけられたり、
また、親子、親族、知人間の巳むを得ない義理のために連帯保証を引き
受けた結果、その保証した債権を実行されたり、さらには、遺産分割や共有物件の分割など当事者問で協議が調わない場合、あるいは、破産会社の精算
のための競売などがある。
民事執行法による競売には、強制執行に基づく不動産競売と抵当権等の担保権の実行としての不動
産競売がある。前者は、判決・和解調書・調停調書・仮執行宣言付支払督促・強制執行認諾文言付公
正証書等といった債務名義に基づいてなされるが、後者は、抵当権等の担保権が現に存在し、被担保
債権が履行遅滞に陥っていることが必要である。抵当権の担保権の存在は、これを証する確定判決、
公正証書、抵当権登記のある登記簿の謄本のいずれかをもって証明することになる。
民事執行法では、条文の配列として強制執行についての手続きを基準として規定し、担保権の実行
の場合は、これを準用するという形式をとっているが、不動産競売に参加する者にとっては、両者を
さほど区別して考える必要はなく、法規上にはこのような区別もあるという程度に受けとめてほしい。
物件の処理（競売物件の売却）のなかで競売参加人にとって一番気がかりなものは、買うときの指
標となる「最低売却価額」の評価であろう。そこで、それらの関連性を経済的状況の面から説明する
ことは、競落について重要なことと思われる。
